Продажа квартир по переуступке: особенности, виды, порядок заключения сделки

Продать квартиру по переуступке – значит совершить замену существующего субъекта договора купли-продажи или долевого участия. Фактически в ходе такой сделки не приобретается недвижимость, а покупаются права и обязанности, делегированные застройщику. Часто этим методом пользуются для покупки квартиры в новостройке, когда она находится на стадии возведения. Согласно такому договору из взаимоотношений полностью исключается посредник.

На юридическом языке договор переуступки носит название «цессия». Его субъектами являются цессионарий (покупатель) и цедент (продавец). В состав договора включается также долг, существующий перед застройщиком. Таким образом, к покупателю переходит не только право на выкуп квартиры, он принимает и другие обязательства, предусмотренные условиями основного договора.

В юриспруденции выделяют два типа договора переуступки прав: по предварительному договору и по договору долевого участия.

Как продать квартиру в новостройке по предварительному договору

Спецификой сделки является то, что продается право требования на заключение основного договора, а не требования на передачу прав на недвижимость. Этот тип взаимоотношений возникает вследствие того, что объектом договора уступки являются сами права, а не квартира. Срок действия такого соглашения заканчивается в момент, когда начинает действовать основной контракт. Оформление такого вида цессии означает, что покупатель не может самостоятельно распоряжаться квартирой до заключения основного договора. Цессия не требует обязательного заверения у нотариуса. Передача денежных средств предусматривается только договором купли-продажи.

Чтобы купить квартиру у застройщика, некоторые строительные компании предлагают сразу внести деньги. Фактом их передачи является выданный цеденту вексель. Но здесь сразу возникают значительные риски, так как вексель юридически никак не связан с договором переуступки.

В случае передачи прав с договором цессии обязательно передается и вексель. На нем должна стоять надпись об уступке, содержащая фамилию, имя, отчество конечного получателя. При такой форме переуступки ответственность несет не только застройщик, но и продавец.

Тем не менее, этот вид договора имеет ряд рисков. Вексель никоим образом не привязан к цессии, а застройщик может обанкротиться. При этом требовать выполнения обязательств по заключению основного договора будет не у кого, как некому будет и предъявить документ к погашению.

Как можно выгодно продать квартиру по договору долевого участия

Подписание договора долевого участия – более безопасная процедура. В этом случае покупатель имеет законное право требовать, чтобы часть недвижимости была передана в его собственность. По такому виду соглашения происходит передача денежных средств от покупателя к застройщику.

Этот вид договора обязательно подлежит государственной регистрации. Только после этого наступает передача прав собственнику доли. При этом задолженность перед застройщиком должна быть погашена в полном объеме. Срок действия цессии заканчивается в момент подписания акта приема-передачи квартиры. До этого подобную переуступку можно проводить много раз. Однако заключать договор по переуступке после ввода объекта в эксплуатацию и передачи прав собственности уже не будет смысла.

После подписания передаточного акта оформляется договор купли-продажи в простой письменной форме. Документ регистрируется в государственном реестре прав собственности на объект недвижимости. В случае, когда владелец доли имеет непогашенную задолженность перед строительной компанией, цессия не может быть оформлена, или она заключается при условии, что дополнительно оформляется договор перевода долга на нового покупателя.

Цессия заключается только с разрешения компании-застройщика. Ее уполномоченный представитель подписывает договорное соглашение в качестве третьего субъекта в таких обязательствах. В процессе сделки покупатель должен получить следующие бумаги:

  • основной договор между застройщиком и продавцом;
  • письменное подтверждение погашения задолженности продавца перед строительной компанией;
  • согласие каждой заинтересованной стороны на совершение сделки (строительная компания, банк при переуступке прав на квартиру, находящуюся в ипотеке);
  • перечень всех документов, которые были переданы цессионарию, включая акт передачи;
  • договор переуступки.

Некоторые особенности цессии

Если вы, рассматривая объявления о продаже квартир, натолкнулись на вариант по договору переуступки прав, имейте в виду, что здесь возможны некоторые особенности. Проведение такой сделки отличается от стандартных договоров купли-продажи:

  • Жилье может оказаться некачественным. По этой причине цедент от него избавляется путем данной сделки. При этом после переуступки прав никакие претензии по этому поводу продавцу не могут быть предъявлены, так как начинают действовать прямые взаимоотношения между покупателем и застройщиком.
  • Заключение цессии возможно только при условии, что долг перед строительной компанией полностью погашен. Тогда она и банк (в случае оформленной ипотеки) дают согласие на совершение сделки. В противном случае за нарушение действующего законодательства отвечает первоначальный собственник. Ответственность выражается в обязанности полностью возместить нанесенный сторонам ущерб.
  • Цессия должна быть обязательно зарегистрирована в соответствующем государственном органе. Только так можно обезопасить покупку квартиры. Некоторые недобросовестные компании заключают сразу договор купли-продажи, по нему покупатель тут же перечисляет деньги. Но указанная в контракте квартира на момент подписания не существует, то есть, по сути, нет объекта договора. Так на одну жилплощадь заключается несколько сделок, а потом все инвестиции забираются компанией-аферистом. По этой причине наиболее безопасным является подписание договора долевого участия.

Важным моментом при оформлении цессии является наличие обязательных государственных сборов. Размер налога для резидентов РФ составляет 13%, для нерезидентов страны – 30% дохода. Существуют 2 легальных метода уменьшения суммы налога:

  • при заключении цессии по долевому строительству цедент может рассчитывать на налоговый вычет, размер которого ограничивается 1 млн. руб.;
  • снижение налоговой базы путем вычитания из суммы дохода размера задолженности, которую следует выплатить строительной компании.

Декларация сдается самостоятельно в срок, установленный законодательством РФ (указанная в ней сумма считается доходом за текущий год), к ней прикладываются бумаги, подтверждающие факт получения денег и позволяющие правильно рассчитать базу налогообложения.

Этапы заключения договора по переуступке

Неважно, какую недвижимость вы хотите приобрести: однокомнатная квартира, коттедж или квартира-студия, – этапы заключения цессии одинаковы для любого объекта:

  1. Первый этап. Обязательно необходимо проверить законность стройки, наличие всех разрешительных документов, юридическую и налоговую чистоту строительной компании. Для этого у них в офисе попросите предоставить все доступные бумаги, среди которых обязательно должны быть уставные документы, справки и свидетельства юридического лица, принятая бухгалтерская отчетность, проектная документация, договор с указанием источника получения инвестиций для осуществления строительных работ.
  2. Второй этап. Сбор необходимых бумаг для законного осуществления сделки. Среди них – письменные разрешения застройщика и банка на осуществление операции, нотариально заверенное согласие законного супруга владельца (или владелицы), документ, подтверждающий отсутствие долгов перед строительной компанией. Также нужно будет взять выписку из госреестра прав собственности (если заключался договор долевого участия).
  3. Третий этап. Составление цессии. Для этого лучше привлечь опытного юриста, который сможет учесть интересы обеих сторон, выполнит все требования действующего законодательства.
  4. Четвертый этап. Подписание договора, его регистрация в соответствующем государственном органе. Все субъекты договорных обязательств должны подписать цессию в присутствии уполномоченного представителя регистрирующего органа (это Кадастр, Регистрационная палата). Каждый участник процесса оплачивает государственную пошлину за осуществление операции. После этого регистратор забирает оригиналы всех документов, собранных ранее, выдает расписку в получении бумаг. Через 5-10 дней продавец и покупатель могут забрать свои документы.

При оформлении договора переуступки не стесняйтесь запрашивать всевозможные документы, которые позволят собрать нужную информацию о застройщике.

Теги: Продажа квартиры, переуступка   1073    0

Опубликовано

Odomax.ru

Комментарии

Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.




Добро пожаловать в ваш личный кабинет. Чтобы продолжить, пожалуйста, авторизуйтесь. Если у вас еще нет аккаунта пройдите быструю регистрацию и получите доступ ко всем услугам.